Верховный суд РФ – о судебной практике по таким делам

Ранее мы познакомили читателей с типичными случаями из обзора судебной практики по делам о самовольном строительстве, утверждённого президиумом Верховного суда РФ 16 ноября 2022 года. В этих случаях, по мнению ВС, самовольное строительство можно узаконить. Но в обзоре приводятся также примеры, когда самовольные постройки не могут быть легализованы. Таким случаям посвящена эта статья.

Даже если зарегистрировано право собственности

Позиция ВС: наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не исключает признания этого объекта самовольной постройкой, если установлено, что он возведён с нарушением, указанным в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

Суть дела. Уполномоченный орган обратился в суд к собственнику объекта, право на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), с иском о сносе самовольной постройки.

Истец указывал, что спорный объект – магазин – возведён на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для возведения объекта недвижимости.

Ответчик в возражениях на иск ссылался на то, что право на объект зарегистрировано в установленном законодательством о регистрации порядке, законность его возведения проверена регистрирующим органом, которому был представлен договор аренды земельного участка.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, иск удовлетворил.

Суд кассационной инстанции оставил без изменения судебный акт апелляционной инстанции, указав следующее.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённое или созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведённое или созданное без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В рассмотренном деле судом установлено, что договор аренды заключён без торгов без права размещения объектов недвижимости. Таким образом, спорный объект возведён на земельном участке, который в установленном земельным законодательством порядке не предоставлен для строительства объекта недвижимости, и, соответственно, является самовольной постройкой, правовым последствием возведения которой является ее снос (пункт 2 статьи 222 ГК РФ). Сама по себе регистрация права на объект не исключает возможности предъявления и удовлетворения требования о его сносе.

Когда нет возможности устранить нарушение

Позиция ВС: возведение строения на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, является основанием для сноса самовольной постройки, если отсутствует возможность приведения её в соответствие с установленными правилами землепользования и застройки.

Суть дела. Дачное некоммерческое товарищество обратилось в суд с иском к собственнику земельного участка о возложении обязанности снести самовольные постройки.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены.

Суд кассационной инстанции отменил судебные акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судебная коллегия Верховного суда РФ отменила судебный акт суда кассационной инстанции, оставив без изменения решение суда первой инстанции.

Судом первой инстанции установлено, что ответчик приобрёл три земельных участка, расположенных в границах садоводства, имеющих вид разрешённого использования «для ведения садоводства». Впоследствии все принадлежащие ответчику земельные участки объединены, образованный участок сохранил вид разрешённого использования «для ведения садоводства».

Согласно правилам землепользования и застройки сельского поселения земельный участок ответчика расположен в зоне Ж-КСТ, предназначенной для размещения садовых и дачных участков с правом возведения жилого строения, используемых населением в целях отдыха и выращивания сельскохозяйственных культур.

На момент обращения товарищества в суд с иском на земельном участке возведены объекты, представляющие собой единый взаимосвязанный комплекс в виде базы отдыха. При этом суд установил, что ответчиком изначально возводились объекты, не предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

В силу статьи 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны в том числе использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Возведение здания, сооружения или другого строения на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ является самостоятельным основанием для признания постройки самовольной.

Кроме того, при возведении базы отдыха ответчиком допущены и иные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, в частности превышение допустимой площади застройки земельного участка, нарушение минимального отступа зданий, строений и сооружений от красной линии и от границ соседних земельных участков, нарушение действующих строительных, экологических, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм, отсутствие проектной документации на застройку земельного участка.

Поскольку представленными доказательствами, в том числе заключением эксперта, было подтверждено, что возведённые ответчиком постройки представляют собой единый конструктивно-взаимосвязанный комплекс в виде базы отдыха, приведение строений в соответствие с установленными правилами землепользования и застройки без их полной разборки невозможно, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ответчик, осуществив самовольную постройку, не приобрёл на неё право собственности, обязан произвести её снос и не вправе использовать ее в предпринимательской деятельности.

Если часть самовольной постройки – на чужом земельном участке

Позиция ВС: размещение части самовольной постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, может являться достаточным основанием для отказа в признании права собственности на такую постройку.

Суть дела. Арендатор земельного участка обратился с иском к администрации муниципального образования о признании права собственности на гараж.

Судом установлено, что истцом был возведён гараж, частично размещённый на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке.

Решением суда исковые требования удовлетворены. При этом суд исходил из того, что спорная постройка не нарушает прав и интересов других лиц, соответствует требованиям строительных и градостроительных нормативов, её сохранение не создаёт угрозы жизни и здоровью граждан.

Суд апелляционной инстанции это решение отменил по следующим основаниям. Земельный участок, на котором находится часть спорного объекта, не предоставлен истцу на каком-либо праве, допускающем строительство, что свидетельствует об отсутствии условий признания права собственности на самовольную постройку. При этом доказательств возможности устранения выявленного нарушения представлено не было.

Юрий ВОЛОХОВ, юрист