Как должно вестись строительство на садовых участках

Продолжаем изучать положения Федерального закона от 14 июля 2022 года №312, которым внесены изменения в Федеральный закон о ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд. Сегодня рассмотрим поправки, посвящённые строительству на садовых участках объектов капитального строительства (ОКС).

Новая статья 23.1 – это часть «старой» статьи 23

В предыдущей публикации отмечалось, что в статье 23 раньше было 12 частей, осталось всего 4. Благодаря этому она стала чётче и понятней.

Уточняю: первые три части статьи 23 и стали новой статьёй 23.1, только эти части расположены в иной, логичной последовательности. И наименование статьи 23.1 тоже чёткое и конкретное: «Особенности строительства объектов капитального строительства на садовых земельных участках».

Привожу эту статью полностью (с минимальными корректировками).

1. Строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.

2. Предельные параметры разрешённого строительства зданий и сооружений, строительство которых осуществляется на садовых земельных участках, определяются градостроительными регламентами. При этом параметры жилого дома, садового дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ.

3. Садовый дом может быть признан жилым домом, жилой дом может быть признан садовым домом в порядке, предусмотренном правительством РФ.

Что такое ОКС?

В Градостроительном кодексе РФ это понятие раскрывается «от обратного». В пункте 10 статьи 1 определено, что объект капитального строительства – это здание, строение, сооружение, включая объекты незавершённого строительства, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие). А что же тогда некапитальные строения, сооружения? Это те, которые не имеют прочной связи с землёй и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений. Например, киоски, навесы и другие подобные строения, сооружения (пункт 10.2 статьи 1 ГрК).

Следовательно, одно из главных отличий ОКС – это прочная связь с землёй. Достигается такая связь прежде всего строительством заглубленного фундамента. Он вместе с соответствующими инженерными коммуникациями обеспечивает надёжность жилого дома.

Конечно, есть и другие признаки, но о них мы говорить не будем, поскольку вопрос «капитальности» объекта достаточно сложный, его рассмотрение требует большой газетной площади. 

Садовые дома – это объекты капитального строительства или нет?

Поскольку современные садовые дома, как правило, имеют фундамент, коммуникации, то они относятся к объектам капитального строительства. В то же время садовые дома отличаются от жилых домов. Как определено в пункте 2 статьи 3 ФЗ о ведении садоводства и огородничества для собственных нужд,  садовый дом – это здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.

Теперь обратимся к Положению о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утверждённому постановлением правительства РФ от 28 января 2006 года № 47.

Из этого документа следует, что для того, чтобы садовый дом был признан жилым домом, необходимо заключение по обследованию технического состояния объекта, подтверждающее соответствие садового дома требованиям к надёжности и безопасности, установленным частью 2 статьи 5, статьями 7, 8 и 10 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Выдаётся такое заключение  индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации в области инженерных изысканий.

Итак, садовые и жилые дома – это ОКС. При этом жилые дома обладают большей надёжностью и безопасностью. В частности, в них можно проживать круглый год, потому что жилые дома обеспечены соответствующей инфраструктурой.

Правда, в целях упрощения положения российских садоводов закон о ведении садоводства и огородничества признаёт все здания, имеющие в соответствии с данными ЕГРН назначение «жилое», «жилое строение» и расположенные на садовых земельных участках, жилыми домами, а здания с назначением «нежилое», сезонного или вспомогательного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей, не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами, – садовыми домами (части 9, 11 статьи 54 Закона № 217-ФЗ). Для этого не нужны  какие-либо подтверждения со стороны органов власти.

На каких садовых участках можно строить ОКС?

Сначала напомню, что такое правила землепользования и застройки, которые упоминаются в части 1 статьи 23.1 закона о ведении садоводства и огородничества. Это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления и в котором устанавливаются, в частности,  территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа. Проще говоря, это документ, из которого можно узнать, что, где и как разрешено строить.

То есть следует открыть местные правила землепользования и застройки (они должны быть на сайте муниципалитета) и выяснить, можно ли на садовых участках, находящихся в данной территориальной зоне, строить капитальные садовые и жилые дома.

И вот тут возникает вопрос: а разве могут быть садовые участки, на которых нельзя строить хотя бы садовые дома? Ведь в пункте 1 статьи 3 ФЗ № 217 записано: садовый земельный участок – это земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.

Кстати, гаражи тоже могут быть объектами капитального строительства – при наличии фундамента и прочих признаков. Тогда часть 1 статьи 23.1 названного закона тем более выглядит странной. 

Параметры жилого дома должны соответствовать параметрам объекта ИЖС

Градостроительными регламентами, как мы уже знаем,  определяются и предельные параметры разрешённого строительства зданий и сооружений, строительство которых осуществляется на садовых земельных участках. При этом параметры и жилого, и садового дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ.

Смотрим указанный пункт.

В нём записано, что объект индивидуального жилищного строительства – это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров. Состоит такое здание из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Причём здание не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Далее в пункте 39 говорится, что понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в ГрК, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах РФ в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами РФ. При этом параметры, устанавливаемые к объектам ИЖС, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами РФ.

Юрий ВОЛОХОВ, юрист