В каких случаях её снесут, а в каких – оставят

 В последнее время в интернете распространяется информация о том, что с началом дачного сезона власти собираются активнее проверять соответствие построенных гражданами объектов недвижимости нормам действующего законодательства и выявлять нарушения. В связи с этим читатели спрашивают, какие сейчас действуют положения о самовольной постройке, в каких случаях её можно отстоять и уберечь от сноса. Выполняем просьбу

Что такое самовольная постройка

Самовольной постройке посвящена статья 222 Гражданского кодекса РФ. Определение весьма длинное и сложное. Для того чтобы оно стало более простым и понятным, пункт первый статьи 222 разобьём на несколько предложений. Тогда у нас получится вот что.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке. Или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта. Либо возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

 По общему правилу, право собственности не возникает

Как установлено в пункте 2 статьи 222, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

И даже использование самовольной постройки не допускается.

Более того, самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом. Это обязано сделать лицо, осуществившее самовольную постройку. Либо кто-то иной, но за счёт указанного лица. Если же сведения об этом лице отсутствуют, то выполнять названные выше действия придётся лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, с возведённой или созданной самовольной постройкой. Или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование. Либо за счёт соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 этой же статьи 222 (о них ниже), и случаев, если снос самовольной постройки или её приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (ОМС).

Решение 1) о сносе самовольной постройки либо 2) решение о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом. А в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 222 ОМС поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).

 Исключения из общего правила: когда право собственности может быть признано судом

Смотрим упомянутый пункт 3 статьи 222. В нём записано следующее. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где создана постройка, но при одновременном соблюдении трёх условий.

Во-первых, если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нём данного объекта.

Во-вторых, если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям.

В-третьих, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему её лицу расходы на постройку в размере, определённом судом.

 Если гражданин устранит нарушения (пункт 3.2 статьи 222 ГК)

Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где возведена или создана самовольная постройка и которое выполнило требование о приведении её в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или иное строение.

Другое правило. Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и где возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такое здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

При этом лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

 Когда решение о сносе принимает ОМС

Переходим к упомянутому выше пункту 4 статьи 222, устанавливающему случаи, когда решение о сносе самовольной постройки принимают ОМС.

Во-первых, ОМС принимают решение о сносе в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта. Либо если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешённого использования которого не допускает строительства на нём такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования.

Во-вторых, ОМС принимают решение о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешённого использования которого не допускает строительства на нём такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта. Либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.

Срок для сноса не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев. А срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.

 Исключения из пункта 4 статьи 222

Указанные решения не могут быть приняты ОМС в отношении самовольных построек, возведённых или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.

И ещё. ОМС в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН или признано судом в соответствии с пунктом 3 статьи 222. Либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки. Или в отношении жилого дома или садового дома.

Юрий ВОЛОХОВ, юрист