Мы давно готовимся к строительству собственного загородного дома. И вот из сообщений СМИ узнали, что можно будет использовать при этом счёт эскроу. Это слово у нас на слуху, но хотелось бы узнать в деталях, как это будет работать. Просветите, пожалуйста.

Надежда Суслова, Ростовская обл.

Сначала напомню, что эскроу-счета стали активно использовать с 2019 года для долевого строительства многоквартирных домов, чтобы обезопасить граждан-дольщиков. Ведь было немало случаев, когда они оставались и без квартиры, и без денег, поскольку застройщик истратил их на строительство другого объекта.

Эскроу-счета помогли исправить ситуацию: деньги дольщиков замораживаются на них, прямого доступа у застройщика к таким счетам нет.

Только когда застройщик достраивает дом, он получает необходимые суммы.

В марте 2022 года этот механизм был распространён на коттеджные посёлки (малоэтажные жилые комплексы), которые состоят из индивидуальных жилых домов и возводятся девелоперской компанией.

С ИЖС история похожа на ту, что имела место при долевом строительстве. На рынке существует много подрядчиков, которые напрямую работают с покупателями, и среди них нередко встречаются недобросовестные.

Так вот с 1 марта 2025 года приведённая выше схема будет применяться и при ИЖС – это предусмотрено Федеральным законом от 22 июля 2024 года №186 «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». То есть  деньги на строительство частного дома можно будет не переводить напрямую подрядчику, а класть на эскроу-счёт.

Применение эскроу-счетов будет добровольным. Подрядчик и заказчик сами решают, хотят они рассчитываться по такой системе или нет. Важно, что ИЖС с использованием механизма счетов эскроу возможно не только на собственных земельных участках, но и на арендованных.

Сначала заказчик, подрядчик и банк подписывают трёхсторонний договор, согласно которому деньги заказчика за дом поступают на эскроу-счет, где блокируются, пока подрядчик не построит объект.

Подрядчик строит дом за свой счёт или привлекает для этого специальный банковский кредит со ставкой от 1 до 6% – чем быстрее построит, тем меньше ставка.

Когда заказчик подпишет акт приёма-передачи, дом считается сданным. В этот момент эскроу-счёт раскрывается, строительная компания получает свои деньги.

Такой порядок предусмотрен и для ипотеки. Если заказчик берет ипотечный заём, то деньги тоже попадают на эскроу-счёт. Это может происходить как внутри одного банка, так и между несколькими банками: ипотека в одном, а эскроу-счёт в другом.

Замечу, что некоторые крупные банки, не дожидаясь вступления ФЗ №186 в силу, уже предлагают своим клиентам оформить ипотеку на строительство частных домов с использованием эскроу-счетов. Возможных подрядчиков и проекты для заключения договоров подряда клиенты могут подобрать с помощью сервиса строим.дом.рф. Но лучше дождаться 1 марта будущего года.

Юрий АКУЛОВ, юрист