С 1 октября вступают в силу нормы об общем имуществе собственников недвижимых вещей

Речь пойдёт о Федеральном законе от 24 июля 2023 года №351, которым внесены изменения в часть первую Гражданского кодекса РФ.  ГК РФ дополнен новым параграфом, в котором устанавливаются особенности права общей долевой собственности собственников недвижимых вещей на общее имущество. Включены положения о владении, пользовании и распоряжении общим имуществом, а также о бремени его содержания. 

Подробности этих нововведений мы и рассмотрим в данной статье.

В названном законе глава 16, которая называется «Общая собственность», разделена на 2 параграфа. В первый параграф вошли уже существующие общие положения об общей собственности, подвергнувшиеся некоторым изменениям. Второй параграф (статьи 259.1 – 259.4) полностью состоит из новых положений, которые и регламентируют вопросы общего имущества собственников недвижимых вещей. Причём новые нормы – универсальные, они касаются общего имущества и в многоквартирных домах, и в гаражных кооперативах, и в садовых товариществах.

Статьи 249 и 250: поправки небольшие, но существенные

Статья 249 ГК РФ до 1 октября называлась так: «Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности».

В ней только одно предложение, которое гласило: «Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению».

Теперь статья 249 ГК называется так: «Бремя содержания имущества, находящегося в долевой собственности». В ней записано следующее: «Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению».

Как видим, в новой редакции статьи 249 законодатель формально расширил круг обязанностей участников долевой собственности по содержанию общего имущества, возложив на них не просто «расходы», а «бремя» содержания такого имущества, а также уточнил, что содержание общего имущества включает в себя не только уплату обязательных платежей (в том числе налогов и сборов), но и несение расходов и издержек по его содержанию и хранению.

В статье 250 ГК изменения внесены в абзац первый пункта 1. О них мы расскажем ниже – так будет логичнее.

Что включает в себя право общей долевой собственности собственников недвижимых вещей на общее имущество

Ответ на этот вопрос даёт новая статья 259.1, которая закрепляет право общей долевой собственности собственников недвижимых вещей на общее имущество. По смыслу данной нормы под общим имуществом следует понимать имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей собственников при создании или образовании принадлежащих им недвижимых вещей, связанных физически или технологически, и расположенных в границах общей территории либо расположенных в здании или сооружении, а также имущество, приобретённое, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели.

Если в порядке, установленном законом, определены границы общей территории и предусмотрено создание на ней общего имущества, то собственникам земельных участков, расположенных на этой территории, принадлежат также доли в праве общей собственности на земельные участки общего назначения.

Также законом может быть определён и состав общего имущества. В отдельных случаях доля в праве общей собственности на общее имущество может принадлежать собственнику здания или сооружения, расположенного на чужом земельном участке.

Доля в праве общей собственности на общее имущество

Чтобы понять содержание сложной статьи 259.2, представьте, что вы собственник садового участка – одной недвижимой вещи, расположенной на территории СНТ.

Так вот, в пункте 1 статьи 259.2 установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику одной недвижимой вещи, пропорциональна площади принадлежащей ему соответствующей недвижимой вещи, если иное не установлено законом.

А в пункте 2 этой же статьи содержатся следующие очень важные правила. Доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на недвижимую вещь, не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Собственник недвижимой вещи не вправе также совершать иные действия, влекущие передачу такой доли отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Сделки, совершенные с нарушением положений настоящего пункта, ничтожны.

Согласно этим положениям внесены, как сказано выше, поправки в статью 250 ГК «Преимущественное право покупки». И теперь она выглядит следующим образом.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 ГК.

Как собственники владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом

Эти вопросы регламентирует новая статья 259.3 ГК. Согласно её положениям, каждый собственник недвижимой вещи владеет и пользуется общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей, если иной порядок не определён решением собственников недвижимых вещей или законом.

Такое решение принимается большинством голосов всех собственников недвижимых вещей, при этом количество голосов, принадлежащих каждому собственнику, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество.

Предусмотрена возможность передачи третьим лицам во владение или пользование общего имущества, пригодного для самостоятельного использования. Такая передача производится по решению собственников недвижимых вещей, принятого не менее чем двумя третями голосов, и при условии, что их права и законные интересы не будут нарушены этой передачей. По общему правилу недвижимые вещи, входящие в состав общего имущества, не могут быть переданы в собственность третьим лицам. Исключение составляют случаи, когда решение о такой передаче принято собственниками недвижимых вещей единогласно, и при условии, что эта передача не противоречит закону.

Статья 259.4: бремя содержания общего имущества

Статья состоит из двух пунктов. Пункт 1 возлагает на собственников недвижимых вещей бремя содержания общего имущества, определив долю участия каждого собственника в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества как соразмерную его доле в праве на общее имущество. Однако единогласным решением собственников недвижимых вещей может быть установлен иной порядок несения указанных расходов и издержек.

В соответствии с пунктом 2 каждый собственник недвижимой вещи обязан соразмерно со своей долей в праве общей собственности на общее имущество (пункт 1 статьи 259.2) участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей, связанных с общим имуществом.

О других поправках в ГК

Изменения коснулись также статьи 287.5 главы 17.1 Гражданского кодекса РФ. Поправки обусловлены необходимостью приведения в соответствие новым нормам специальных положений о праве общей собственности на общее имущество собственников помещений и машино-мест. Скорректированы отдельные положения о товариществе собственников недвижимости (ТСН), устраняющие имевшиеся пробелы в правовом регулировании. Так, законом установлено, что ТСН является собственником своего имущества (статья 123.12 ГК); гаражный кооператив, равно как жилищный или жилищно-строительный, не может быть преобразован ни во что иное, кроме как в ТСН (пункт 3 статьи 123.2 ГК). 

Ещё раз напомню, что ФЗ №351 вступает в силу с 1 октября 2023 года.

Юрий ВОЛОХОВ, юрист