Новый закон ограничивает возможность регистрации права собственности на крохотную площадь

Как мы сообщали читателям, с 1 сентября 2022 года вступил в силу Федеральный закон от 14 июля 2022 года № 310 «О внесении изменений в Семейный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот тот самый закон, которым введён запрет на микродоли в праве на жилые помещения. Тем самым власти пытаются на законодательном уровне вести борьбу с так называемыми профессиональными поселенцами и фиктивными регистрациями граждан на крохотных площадях квартир.

Поправки внесены не только в Семейный кодекс РФ, но и в статью 30 Жилищного кодекса РФ, а также в часть 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Сегодня рассмотрим положения нового закона со всеми подробностями.

Права собственника жилья ограничены

Начнём с поправок в Жилищный кодекс РФ – именно они и устанавливают запрет на микродоли. Статья 30 ЖК, которая называется «Права и обязанности собственника жилого помещения», дополнена новой частью 1.1. Чтобы лучше уяснить её суть, сначала приведу часть 1 статьи 30. Вот она.  

«1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом».

Как видим, в части 1 идёт речь о правах собственника жилья, которые могут осуществляться в соответствии с назначением жилого помещения и в определённых пределах. Теперь эти пределы установлены также и в самой статье 30 – в новой части 1.1. В ней записано следующее.

«1.1. Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключённые с нарушением правил, предусмотренных настоящей частью, являются ничтожными. Положения настоящей части не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений».

Главное условие – не меньше шести квадратных метров

Запоминаем: площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособствеников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, не может составлять менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения. Следовательно, она может составлять шесть квадратных метров и больше.

Правило первое: если вся квартира в собственности одного лица

В этом случае собственник квартиры не вправе совершать действия, в результате которых возникнет долевая собственность в праве на квартиру и размер такой доли будет составлять меньше 6 кв. м общей площади жилого помещения. Например, гражданин, проживающий в однокомнатной квартире площадью 30 кв. м, не вправе продать её шестерым покупателям,  поскольку в результате одна доля будет составлять менее 6 кв. м общей площади квартиры. Точно так же мать, проживающая в такой квартире, не вправе подарить её своим шестерым детям.

Правило второе: если гражданину принадлежит доля в праве собственности на жилое помещение

Обладатель такой доли, даже если она составляет больше шести квадратных метров общей площади квартиры, не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности. Например, гражданин, которому принадлежит доля, составляющая 11 кв. м, не вправе продать или подарить её двум лицам.

В госрегистрации будет отказано

Итак, теперь приобрести микродолю менее 6 кв. м в любом жилом помещении нельзя. Такая сделка не пройдёт регистрацию в Росреестре, поскольку будет являться ничтожной, а регистратор, в свою очередь, выдаст письменный отказ.

Напомню, в соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ ничтожная сделка недействительна по основаниям, установленным законом, независимо от признания её таковой судом.

Исключения из правил

Последнее предложение части 1.1 статьи 30 ГК гласит:

«Положения настоящей части не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений».

То есть законодатель разрешил приобрести в собственность микродолю в жилом помещении только в случае получения её в силу закона, например в порядке наследования или в случае приватизации жилого помещения. В таком случае Росреестр без проблем зарегистрирует переход права собственности. Даже если при наличии большого числа наследников и при отсутствии у них желания на выгодный для всех раздел наследственной массы каждый из наследников получает малозначительную долю в квартире. В данном случае правила о ничтожности такой сделки не применяются.

Еще одним исключением из правил станет покупка малометражной квартиры с использованием материнского капитала. Поскольку доли в такой квартире, в силу действующего закона, должны быть выделены всем членам семьи, правила об ограничении размера доли здесь также не будут применяться. Это положение закреплено в части 4 статьи 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Что делать гражданам, в чьи квартиры ранее вселились недобросовестные собственники?

Вопрос не простой. Изложенные поправки в ЖК применяются к отношениям, возникшим после дня вступления в силу ФЗ № 310. То есть принятый закон не имеет обратной силы. Таким образом, любая сделка по отчуждению микродоли, совершенная ранее, не может быть признана ничтожной по данному основанию. Тем не менее в настоящее время отношение к «захватчикам», вселившимся на микродоли, в правоохранительных органах, в судах должно быть иным.

Поэтому собственникам крупных долей в праве на жильё можно переходить, так сказать, к контрнаступлению. Первое, что необходимо делать, если в квартиру вселился такой недобросовестный собственник, – фиксировать все злоупотребления и нарушения общественного порядка с его стороны. Это позволит впоследствии обратиться в правоохранительные органы для того, чтобы попытаться пресечь противозаконные действия во внесудебном порядке.

Второй важный шаг на пути к освобождению жилья и восстановлению спокойной жизни – признание в судебном порядке микродоли малозначительной. Делается это с целью осуществления принудительного выкупа её также в судебном порядке по рыночной цене, определённой на основании оценки. Для этого следует воспользоваться статьёй 252 ГК (Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли). Как предусмотрено пунктом 4 этой статьи, в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

В иске следует указать, что фактически вселиться на спорную долю невозможно в связи с отсутствием изолированного помещения, соответствующего площади доли. Надо полагать, что теперь заявителям не придется доказывать, что микродоля менее 6 кв. м непригодна к проживанию и единственным возможным вариантом является принудительный её выкуп.

Юрий ВОЛОХОВ, юрист