Недавно узнали с мужем, что квартиру можно купить в рассрочку с последующей регистрацией договора в Росреестре. Просим юристов «КР» рассказать, как это осуществляется на практике.
Наталья Шевченко, Пензенская обл.
Речь идёт о договоре долевого участия в строительстве (ДДУ), который покупатель заключает с застройщиком. Такой договор предусматривает оплату цены жилья несколькими частями.
Согласно положениям Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости рассрочка может быть оформлена только на период действия договора долевого участия, то есть на время строительства.
Для осуществления госрегистрации в договоре с рассрочкой в обязательном порядке указывается сумма первого взноса, полная стоимость квартиры, график платежей, санкции за задержку оплаты и срок предоставления рассрочки.
Для регистрации права собственности по ДДУ, предусматривающем рассрочку, на момент передачи квартиры в собственность долг покупателя перед застройщиком должен быть погашен. Внести средства в полном объёме дольщик должен на открытый в уполномоченном банке счёт эскроу до ввода недвижимости в эксплуатацию.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта. Обязательства участника долевого строительства при этом считаются выполненными с момента уплаты в полном объёме денежных средств и подписания сторонами передаточного акта (или иного документа).
Составление акта приёма-передачи с условием об ипотеке в пользу застройщика в связи с тем, что дольщик ещё не выплатил всю сумму по ДДУ, действующим законодательством не предусмотрено.
При этом квартира по ДДУ может быть приобретена с помощью ипотеки в банке.
Для государственной регистрации договора долевого участия на квартиру, купленную в ипотеку, в нём также должны содержаться сведения об условиях кредита, в том числе о залогодержателе, сумме и сроках выплаты. Указанные данные будут внесены в ЕГРН.
Кредитный договор с банком для регистрации ДДУ в Росреестр представлять не требуется, но заявители могут приложить его по собственной инициативе.
Если ипотека зарегистрирована в пользу банка, то при регистрации права в Росреестр представляется только акт приёма-передачи. Никаких дополнительных документов об ипотеке собственнику направлять не нужно. При регистрации права собственности на готовое жильё обременение в виде ипотеки будет автоматически перенесено с записи о госрегистрации договора долевого участия.
Напоминаем: с 1 марта 2025 года обязанность по госрегистрации права собственности дольщика лежит на застройщике. Однако участник долевого строительства вправе самостоятельно обратиться в Росреестр за регистрацией своего права собственности, вне зависимости от того, заключался ДДУ с ипотекой или без ипотеки.
Юрий АКУЛОВ, юрист