Мы с женой намерены в будущем году продать одну из своих квартир, чтобы купить дачу. Встал вопрос: сколько просить за квартиру? Нет желания ждать долго, но и продешевить не хочется. Сначала решили потратиться на оценщиков. Но быстро «остыли»: больно уж дорого берут они за свою работу. Подскажите, можно ли произвести оценку стоимости квартиры самостоятельно? Если да, то научите, как это делается.
Николай Усов, Новгородская обл.
Вы хотите определить рыночную цену собственной квартиры. То есть цену, за которую можно реализовать объект на местном рынке.
Именно такой стоимостью сегодня руководствуются продавцы и покупатели, занимающиеся недвижимостью на профессиональном уровне или желающие продать своё имущество.
Общий посыл у вас правильный: поскольку вы продаёте квартиру, знание рыночной стоимости недвижимости поможет вам выставить объективную цену и быстрее продать жильё, и при этом не потерять свою финансовую выгоду от такой сделки.
А так как вы хотите узнать стоимость своей квартиры, то, разумеется, вы вполне можете выполнить оценку её самостоятельно. Но, думаю, понимаете, что покупатель не будет рассматривать вашу оценку как какой-то серьёзный документ или даже ориентир. Это нужно больше вам, чем ему: сможете установить за квартиру реальную цену.
Обычно при самостоятельной процедуре владельцы жилья применяют сравнительный подход, анализируя ситуацию на рынке и сравнивая похожие объекты со своим.
Основным аргументом такого подхода является то, что покупатель не будет платить за вашу квартиру больше, чем сумма, заявленная на такие же объекты на местном рынке. Использование такого метода оценки подразумевает следующие этапы.
Во-первых, выбор единицы для сравнения с аналогичным имуществом. Во-вторых, корректировка результатов в зависимости от особенностей объекта, выбранного для сравнения и аналогий.
Начать можно с анализа продажи квартир в вашем и соседних домах. Например, если вы на каком-то сайте увидите, что квартира в вашем доме продаётся за такую-то сумму уже полгода, то можно сделать предварительный вывод, что оценка этой квартиры завышена. И, конечно, ориентироваться на такую цену не стоит, придётся посидеть за компьютером не час и не два, чтобы понять, какой должна быть реальная цена.
В общем, сравнительный метод оценки является достаточно трудоёмким и требует большего количества материалов, информации и различных расчётов для нескольких объектов, но позволяет максимально точно установить, сколько будет стоить недвижимое имущество.
Что влияет на стоимость недвижимости? Это: местоположение объекта; развитость инфраструктуры; степень износа и техническое состояние здания; материал стен и каркаса здания; экологическая ситуация в районе; наличие балконов и лоджий; особенности придомовой территории; состояние конкретной квартиры (когда и насколько качественно выполнен ремонт), другие параметры (этаж, вид из окна, высота потолков и т.п.).
Юрий АКУЛОВ, юрист